Нашла любопытную информацию о продажах в ЖК «Саларьево Парк» на основе данных Росреестра:
По итогам июня ЖК «Саларьево Парк» продолжает лидировать по количеству продаж среди новостроек Новой Москвы. Вот подробная статистика за последие 6 месяцев на основе данных Росреестра:
«Банкротство Urban Group вызывает недоверие в первую очередь к крупным девелоперам»
Уход с рынка одного из крупнейших застройщиков столичного региона — Urban Group — заставил покупателей жилья более тщательно оценивать девелоперов, изучать их историю и репутацию. За май-июнь 2018 года, когда стало известно о проблемах Urban Group, в Московской области было зарегистрировано 13 125 ДДУ против 14 888 ДДУ годом ранее за тот же период, по данным Росреестра. Падение спроса на новостройки таким образом составило 13,4%.
Наблюдаете ли вы спад продаж в Подмосковье из-за ситуации с Urban Group?
Количество сделок на первичном рынке недвижимости Подмосковья действительно снижается. В первом полугодии 2018 года в Московской области было зарегистрировано 41 352 ДДУ, что на 7,1% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. В Москве же показатели, напротив, увеличились за это время на 42%. Поэтому падение продаж в Подмосковье связано не с банкротством одного из крупнейших девелоперов, а именно со смещением спроса в пользу столичных новостроек, бюджет покупки которых стал сопоставимым с подмосковным. Например, в старых границах Москвы стоимость самой доступной квартиры составляет 3,33 млн рублей за 18,9 квадратных метров.
Еще одна причина падения сделок в области связана с низкой девелоперской активностью и уменьшением количества квартир в продаже. По нашим подсчетам, на первичном рынке Московской области экспонируется примерно 52 тысячи объектов, что на 20% меньше, чем годом ранее. Власти сегодня ограничивают выдачу разрешений на строительство, чтобы не привести к еще большему дефициту социальной инфраструктуры в отдельных подмосковных локациях. Такая стратегия также становится причиной падения продаж.
Можно ли говорить о снижении спроса, вызванном кризисом доверия застройщикам?
Рынок недвижимости — инертный механизм, реагирующий на любые события с определенным лагом во времени. Поэтому оценить реальные последствия для отрасли от ухода одного из крупнейших игроков удастся только через полгода. Полагаю, банкротство Urban Group спровоцирует недоверие покупателей в первую очередь к крупным девелоперам. Как ни парадоксально, именно сейчас застройщики относительно небольших проектов могут получить «второе дыхание» за счет возросшего к ним интереса. Ведь дольщики перестанут ориентироваться только на имя застройщика, обращая внимание на реальную ситуацию на площадке. И в этом есть своя логика. Дело в том, что девелоперы, строящие не столь масштабные проекты, умеют оперативно реагировать на изменения в законодательстве, экономике, покупательских предпочтениях, перестраивая модель бизнеса. Крупные застройщики часто законтрактованы, то есть ограничены на несколько месяцев вперед соглашениями с поставщиками и производителями, а значит имеют меньше пространства для маневров.
Банкротство известного игрока может изменить и структуру сделок, а именно — спровоцировать смещение спроса в пользу новостроек в высокой стадии строительной готовности, для которых риск «заморозки» не актуален. К тому же снижение ипотечной ставки в последние месяцы только способствует развитию данной тенденции. Выбрав готовое жилье, дольщик переплатит меньшую сумму, чем еще пару лет назад.
Стали ли покупатели более осторожными, спрашивают ли документы о финансовом состоянии компании? Интересуются ли устойчивостью компании?
В последнее время покупатели стали обращать больше внимания на наличие различных судебных тяжб в отношении девелоперов. Однако сегодня вряд ли можно найти застройщика без единого судебного иска, что вовсе не говорит о его неблагонадежности. Если претензии касаются каких-то отдельных субъективных вещей, к примеру, покупатель жалуется на качество отделки, то такие претензии не говорят о возможном банкротстве. А вот если с застройщиком судились по причине срыва сроков строительства, то действительно нужно задуматься, а стоит ли инвестировать в такой проект.
Как бы вы в целом охарактеризовали ситуацию с Urban Group и рынком новостроек Подмосковья? Как она отразится на этой отрасли?
С одной стороны, банкротство известных девелоперов подрывает доверие к отрасли в целом, что негативным образом отражается на темпах реализации жилья. С другой стороны, в Подмосковье работают порядка 160 девелоперов, строящих около 5,7 млн кв. м недвижимости, которые с уходом сильного конкурента могут рассчитывать даже на рост спроса за счет его перераспределения.
К тому же контроль государства за девелоперами постоянно усиливается, а это должно снизить негативный эффект. Уже с сентября все застройщики обязаны иметь счет в одном из 58 уполномоченных банков, которые выступят дополнительным контролером. Это позволит еще на ранних этапах понять, что у компании возникли финансовые проблемы, а не доводить ситуацию до критической точки с сотнями обманутых дольщиков. Поэтому считаю, что банкротство Urban Group не приведет к серьезным последствиям для рынка за счет предпринятых превентивных мер в отношении остальных игроков.
Является ли наличие готовых корпусов в проекте гарантией надежности?
Наличие в проекте уже готовых корпусов, конечно, повышает гарантии дольщика. Одно дело, когда перед вами «чистое поле», где девелопер только начал рыть котлован. И совсем другое — жилой комплекс с уже заселенными первыми домами, перед жителями которых застройщик выполнил свои обязательства. Кроме того, жилому комплексу с готовыми корпусами намного проще получить аккредитацию банка по ипотеке или проектное финансирование. В таком случае даже при снижении темпов продаж девелопер сможет использовать кредитные средства, не прекращая стройку.
Как понять, что дела у компании плохи, если судебных исков в связи со срывом сроков еще нет?
Существует несколько открытых полезных источников, с помощью них можно выяснить, насколько ваш девелопер благонадежен. Например, на сайте портала Единого реестра застройщиков доступен рейтинг девелоперов, который формируется, исходя из наличия или отсутствия проектов с перенесенным сроком ввода. «Белые» и «черные» списки застройщиков публикуются также на сайте подмосковного стройкомплекса. Наконец, зайдите на форум дольщиков по интересующему вас проекту, где можно найти самую актуальную информацию. Даже с помощью таких «народных» ресурсов реально вычислить потенциально неблагонадежного продавца.
Может ли в принципе обычный человек понять, плохи или хороши дела у застройщика или нужно все же привлекать со стороны какого-то профессионала, который бы оценил финансовую составляющую застройщика и дал рекомендации?
Сегодня власти выступают за максимальную открытость и доступность информации о застройщике. Поэтому любой потенциальный покупатель может самостоятельно провести оценку. Главное — использовать как можно больше источников: как официальных, так и нет. Пообщайтесь со знакомыми, связанными со строительной отраслью. Изучите сообщения СМИ о проекте и самом застройщике. Наконец, спросите напрямую у девелопера. Если тот не предоставит никакой информации, увы, вероятно, ему есть, что скрывать, и в бизнесе не все так гладко.
Ожидаете ли вы дальнейшую волну банкротств девелоперов в Москве и Московской области? Какие компании могут попасть под удар?
Новые «правила игры» в отрасли наверняка сократят количество застройщиков. Не обязательно речь идет о худшем сценарии — банкротстве. Одни девелоперы продадут активы, другие консолидируют усилия с более устойчивыми компаниями. На ситуацию окажут влияние и банки, а именно — их политика предоставления проектного финансирования и андеррайтинг потенциальных заемщиков-застройщиков. Полагаю, что далеко не все девелоперы смогут с легкостью получить кредитную линию. Под удар попадают наименее ликвидные сегодня новостройки дальнего Подмосковья, а также проекты небольших малоизвестных компаний с низкими продажами.
Сегодня на рынке недвижимости московского региона работают более 400 девелоперов, из которых около 190 ведут строительство менее 20 тысяч квадратных метров — именно столько по площади занимает средний дом. Таким образом, если в банковской сфере сложится монополия по предоставлению проектного финансирования, то почти половина сегодняшних компаний потенциально оказывается в зоне риска. Однако, как показала практика, и большие объемы строительства не становятся панацеей. Поэтому вне зависимости от имени застройщика, масштаба проекта, его локации, нужно в равной степени уделять внимание оценке надежности, не полагаясь только лишь на обещания девелопера.
ТОП-10 самых покупаемых новостроек Новой Москвы в июне 2018 года
Новострой-М представляет рейтинг самых популярных в июне проектов на первичном рынке Новой Москвы. Анализ основан на данных Росреестра и учитывает только прямые продажи без договоров уступки прав требования. В тройку лидеров вошли ЖК «Саларьево парк» от ГК ПИК, ЖК «Скандинавия» от ГК «А101» и ЖК «Южное Бунино» от ГК МИЦ.
1 ЖК «Саларьево парк» - 270
2 ЖК «Скандинавия» - 204
3 ЖК «Южное Бунино» - 197
4 ЖК «Москвичка» - 186
5 ЖК «Бунинские луга» - 144
6 ЖК «Новые Ватутинки» - 135
7 ЖК «Филатов луг» - 98
8 ЖК «Белые ночи» -82
9 ЖК «Москва А101» - 80
10 ЖК «Позитив» - 79
Источник: Новострой-М по данным Росреестра
ЖК «Саларьево парк» лидирует в ТОП-10 с января 2018 года. Можно с уверенностью утверждать, что это самая популярная новостройка Новой Москвы в течение всего первого полугодия 2018 года. ЖК «Скандинавия» упрочил свое положение в рейтинге, поднявшись с четвертого места в мае на второе в июне 2018 года. ЖК «Южное Бунино» опустился со второго места на третье. Однако проект уверенно занимает верхние строчки рейтинга с апреля 2018 года, то есть три месяца подряд.
ЖК «Москвичка», в мае входивший в тройку лидеров, в июне опустился на строчку ниже и теперь занимает четвертое место. Сразу три проекта сохранили свои позиции с прошлого рейтинга: ЖК «Бунинские луга» по-прежнему на пятом месте, как и ЖК «Новые Ватутинки» (в мае и в июне проект занимает шестую строчку), а также ЖК «Позитив» — второй месяц подряд комплекс на десятой строчке.
ЖК «Филатов луг», выбывший в мае из ТОП-10, снова вернулся в рейтинг и сразу на седьмое место, до этого, в апреле 2018 года, проект занимал десятое место. Одну строчку потерял ЖК «Белые ночи», опустившись с седьмого места на восьмое. ЖК «Москва А101», выбывший из рейтинга в апреле, снова появился в нем на девятом месте в июне.
Что почем
ЖК «Москвичка» долгое время был самым бюджетным предложением в ТОП-10 самых востребованных новостроек Новой Москвы, однако в июне он уступил лидерство в этом отношении ЖК «Филатов луг», где купить квартиру можно от 2,7 млн рублей. Минимальный порог входа в ЖК «Москвичка» на данный момент от 2,8 млн рублей.
За прошедший месяц на 100 тысяч рублей выросли минимальные цены в таких проектах, как ЖК «Саларьево парк», ЖК «Скандинавия» и ЖК «Белые ночи». Минимальная цена квартиры в ЖК «Южное Бунино» и ЖК «Бунинские луга», напротив, опустилась на сто тысяч рублей.
Меньше всего квартир осталось в таких новостройках, как ЖК «Белые ночи» — здесь реализовано 86% жилья, в продаже осталось 14% предложения, а также в ЖК «Москвичка», в котором осталось 17% предложения (или 621 квартира).
В целом же по таблице видно, что ценовая политика самых востребованных новостроек Новой Москвы варьируется от 2,7 млн рублей до 4,2 млн рублей. Дороже стоят проекты, корпуса в которых находятся на высокой стадии строительства.
Структура сделок
В июне 52,88% спроса в новостройках Новой Москвы пришлось на однокомнатные квартиры, 35,96% спроса пришлось на долю «двушек», 10,66% — на долю трехкомнатных квартир. И 0,49% или девять четырехкомнатных квартир было куплено в строящихся жилых комплексах на присоединенных территориях в июне.
Больше всего четырехкомнатных квартир было приобретено в ЖК «Саларьево парк» (четыре сделки), по две квартиры — в ЖК «Бунинские луга» и «Испанские кварталы», еще одна квартира нашла своего покупателя в ЖК «Филатов луг».
Большинство сделок в июне было совершено в ипотеку, на нее пришлось 58,84% спроса. Доля прямой продажи составила 38,88%, по программе «Военная ипотека» было куплено 42 квартиры (2,28%). Больше всего сделок по этой программе было зафиксировано в ЖК «Москвичка» (12 квартир), еще семь квартир было куплено в ЖК «Москва А101», пять квартир — в ЖК «Скандинавия», по четыре квартиры — в ЖК «Баркли. Медовая долина», ЖК «Позитив» и ЖК «Саларьево парк», по три квартиры — в ЖК «Белые ночи» и «Бунинские луга».
ТОП-10 самых востребованных новостроек Новой Москвы в июле 2018 года
Новострой-М представляет рейтинг самых покупаемых в июле проектов на первичном рынке Новой Москвы. Анализ основан на данных Росреестра и учитывает только прямые продажи без договоров уступки прав требования. Первое место у ЖК «Скандинавия» от ГК «А101», второе —у ЖК «Саларьево Парк» от ГК ПИК, а на третьем расположился ЖК «Южное Бунино» от ГК МИЦ.
1 ЖК «Скандинавия» - 273
2 ЖК «Саларьево Парк» - 241
3 ЖК «Южное Бунино» - 232
4 ЖК «Москвичка» - 216
5 ЖК «Испанские кварталы» - 192
6 ЖК «Филатов луг» - 170
7 ЖК «Бунинские луга» - 153
8 ЖК «Остафьево» - 121
9 ЖК «Позитив» - 108
10 ЖК «Новые Ватутинки» - 106
Источник:
Если интересно, вот еще:
Рейтинг самых популярных в июле 2018 года строящихся жилых комплексов в старой Москве. Анализ основан на данных Росреестра и учитывает только прямые продажи без договоров уступки прав требования.
1 ЖК «Лучи» - 196
2 Апарт-комплекс «Букинист» - 163
3 ЖК «Level Амурская» - 112
4 Мкр. «Домашний» - 95
5 ЖК «Гринада» - 92
6 ЖК «Преображение» - 84
7 ЖК «Ясеневая, 14» - 80
8 ЖК «Зиларт» - 77
9 ЖК «Лесопарковый» - 69
10 ЖК «Мещерский лес» - 69
11 ЖК «Римского-Корсакова, 11» - 69
Конец дешевой ипотеки или преждевременная паника: эксперт — о последствиях падения рубля
Ослабление рубля заставило многих поволноваться. Мы уже рассказывали о том, как спасти накопления в период турбулентности, но есть и более глобальные вопросы, в частности — может ли ослабевшая национальная валюта нанести удар по дешевой ипотеке, которая на данный момент является одним из основных драйверов спроса на рынке новостроек. В ряде СМИ уже появилась информация о том, что дешевой ипотеке пришел конец. Ипотека может подорожать, если будет повышена ключевая ставка, определяющая стоимость денег в экономике и, соответственно, кредитов разного вида. Стоит ли опасаться удорожания ипотеки — объясняет аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев.
Напомним, что те санкции, которые будут введены в действие 22 августа, влияния на рынки не окажут, так как предусмотренные ими меры уже давно реализуются на практике, а следующий пакет санкций, который практически наверняка вступит в силу через 90 дней после первого, может как содержать в себе крайне неприятные для российской финансовой системы меры, так и наоборот — может быть существенно смягчен.
В случае принятия «жесткого» варианта Банк России будет вынужден или пойти на частичную продажу сформированных им валютных резервов, что крайне маловероятно, так как регулятор очень дорожит этим фондом и держит его как стратегический запас на самый крайний случай, или примет решение о повышении ключевой ставки хотя бы на минимальную величину, составляющую 0,25 п. п.
По приблизительным расчетам на такой шаг Центробанк может пойти в том случае, если через месяц (а решение по ставке будет приниматься 14 сентября) стоимость доллара превысит отметку 72–74 рубля за доллар. Пока такое развитие событий выглядит как маловероятное. Так что шансы, что Банк России поднимет ставку на ближайшем заседании, не превышают значения 0,15–0,20 (то есть 15–20%).
С другой стороны, если негативные события будут иметь место и дальше, у регулятора вполне есть время повысить ставку до конца текущего года. Однако, крайне маловероятно, что за оставшиеся четыре с половиной месяца ставка будет повышена более двух раз на итоговую величину 0,5 п. п. Тем не менее, если такое произойдет, то неизбежно начнут повышаться процентные ставки и по банковским кредитам, включая и ипотечные.
Оценить темпы, с какими кредитные учреждения будут повышать ставки по ипотечным займам весьма затруднительно — подобные решения принимаются не одномоментно, и определенная инертность рынка будет однозначно присутствовать, но то, что в этом случае не будет дальнейшего снижения ставок по ипотечным кредитам, фактически предопределено, так как дальнейшее удешевление ипотеки при одновременном росте ключевой ставки снижает банковскую процентную маржу до неприемлемо низких уровней.
Сегодня пройдет заседание Центробанка, на котором может подниматься вопрос об очередном повышении ключевой ставки. На прошлом заседании, в середине сентября, ключевая ставка была поднята до 7,5% на фоне роста инфляционных ожиданий. Это уже привело к повышению ставок на ипотечные кредиты рядом банков. Илья Липкинд, директор информационного агентства «Саминвестор», специально для Новострой-М дал прогноз — чего ждать от Центробанка на этот раз.
Что касается дальнейших действий ЦБ в плане ключевой ставки, то наиболее логичным вариантом представляется, что на сегодняшнем заседании регулятор возьмет паузу в ее повышении (в этом вопросе аналитики на редкость единодушны, однако и в сентябре мало кто ожидал повышения ставки). Официальный уровень инфляции в первой половине октября оценивается примерно в 3,5% в годовом выражении (в сентябре — 3,4%), рубль по отношению к доллару укрепился от сентябрьских минимумов примерно на 7%, а новые санкции США против РФ, в том числе в рамках «дела Скрипалей», будут приняты не раньше ноября. Однако я считаю, что вероятность еще одного повышения ставки в декабре до 7,75% остается высокой в силу ожидаемого ускорения инфляции, дальнейшего ужесточения антироссийских ограничительных мер и повышенной волатильности на мировых фондовых и сырьевых рынках.
В первом полугодии следующего года, на мой взгляд, велика вероятность еще одного-двух повышений ключевой ставки ЦБ до 8-8,25%. С начала следующего года в силу вступит решение о повышении НДС до 20%, а также новые акцизы на бензин, которые могут привести к росту цен на топлива на 6-7%, что в сумме приведет к повышению официального уровня инфляции примерно до 5% даже в случае отсутствия новых геополитических или макроэкономических шоков — таких, как введение новых санкций или начало долгожданного мирового экономического кризиса (с точки зрения цикличности, ему уже пора начаться). При этом на показатели начала 2019 года будет влиять еще и «эффект низкой базы», поскольку в первом полугодии 2018 года официальный уровень инфляции достигал исторического минимума.
Соответственно, процесс повышения ставок по ипотечным кредитам в ближайшие несколько месяцев ускорится. Летом 2018 года они также достигали своего исторического минимума (в июне средняя ставка по всем видам ипотеки составила, по данным Дом.рф, 9,66% годовых, в июле-августе — 9,62%). За сентябрь данных пока нет, однако неделей ранее Министерство строительства оценивало средний уровень ставок по ипотеке в 9,65%. Тем не менее, некоторые банки еще до заседания Центробанка в сентябре начали увеличивать стоимость своих ипотечных кредитов, а после первого с конца 2014 года повышения ставки этот процесс ускорился.
Последняя и самая главная в этом ряду новость — повышение ставок Сбербанком с 22 октября. При этом очень показательно (хотя и ожидаемо), что наибольшему пересмотру подверглись ставки по кредитам на покупку вторичного жилья — на 0,6 процентного пункта (теперь минимальная ставка составляет 9,2% годовых), а на приобретение строящегося жилья — на 0,4 процентного пункта (минимальная ставка — 7,5%). Учитывая влияние Сбербанка на рынок ,в силу масштабов его бизнеса, можно не сомневаться, что рано или поздно за ним подтянутся и все остальные ипотечные кредиторы. При этом по-прежнему остаются в силе ожидания, что ставки по кредитам на покупку жилья в новостройках будут расти медленнее, чем на «вторичку», в первую очередь благодаря партнерским программам с застройщиками, во вторую — благодаря аналогичной госпрограмме.
С учетом достаточно жесткого решения Сбербанка можно ожидать, что средние ставки по всем видам ипотечных кредитов достигнут уровня 9,7-9,8% уже в ноябре, а в декабре могут составить около 10%. В первом полугодии 2019 года, я полагаю, средняя ставка по ипотеке вернется в район 10,5% (+- 0,1 п. п.), однако произойдет ли это в январе-феврале или ближе к лету во многом зависит от того, насколько жесткими будут новые антироссийские санкции и насколько быстро и существенно будет ухудшаться ситуация в мировой экономике и на сырьевых рынках.
Изменить ситуацию может разве что резкое увеличение масштабов госпрограммы субсидирования ипотеки, однако, судя по проекту бюджета, шансов на такой сценарий практически нет, несмотря на рекордный профицит в этом году и ожидаемый профицит в следующем. Соответственно, в ближайшие два-три месяца можно ожидать продолжения быстрого роста ипотечного кредитования, однако уже в феврале-марте темпы резко замедлятся, а по итогам 2019 года в целом, даже в лучшем случае, можно ожидать околонулевой динамики, что должно будет привести к снижению цен на недвижимость, особенно на вторичном рынке.
Саларьево Парк Форум – это первый форум жителей ЖК Саларьево Парк созданный и управляемый только жителями комплекса. По техническим вопросам работы форума можно обращаться к Admin, по вопросам связанным с созданием блога, группы, темы на форуме – Admin или Сталкер.
Интересные темы на форуме о Саларьево Парк: Знакомство с соседями, O форуме, Переуступка
