Мнение эксперта: Что ждать от новостройки с отделкой от застройщика

Дмитрий Куркович, один из авторов проекта «Магазин готовых ремонтов – Светелкин.РФ», рассказал, как принять квартиру у застройщика, на какие нюансы стоит обратить внимание, какие недочеты должна устранять компания, а на какие проще и дешевле закрыть глаза.

Проектов с действительно хорошей отделкой я не видел — чтобы было прямо хорошо и на совесть. Возможно, это особенность моей целевой аудитории: мы принимаем квартиры в основном в домах комфорт-класса, в новостройках бизнес-класса я почти не бываю, в элитных новостройках не бываю совсем.

В комфорт-классе и экономклассе отделка своеобразная. Она подходит только в том случае, если покупатель не привередливый, а его главная задача — заехать и жить. Тогда, наверное, это хороший вариант: заселиться и вообще о ремонте не думать. Как правило, используются самые простые, дешевые материалы. Они все современные, это понятно — время не стоит на месте, но простые и дешевые. То есть там не будет трендовых вещей и дизайнерских изысков совершенно однозначно. Скорее всего, все будет удешевлено до безобразия. Будет что-то, чем наверняка нельзя будет пользоваться.

С большой вероятностью ремонт от застройщика будет сделан неаккуратно. Если подходить формально, отталкиваться от строительных норм, то можно будет найти много отклонений. Но, положа руку на сердце, наверное, стоит сказать, что после любого ремонта можно что-нибудь найти. Все, что делается руками, делается не идеально. И при ремонте от застройщика недостатков обычно гораздо больше, чем при ремонте от частной компании.

Зачем застройщик делает ремонт? Его задача — просто продать квартиру. Клиент покупает квартиру, платит деньги, а готовый продукт получает уже сильно позже. Застройщик квартиру уже продал и задачи сделать что-то суперкрутое у него нет. Наверняка есть исключения, но мне не повезло – я крутой отделки в комфорт-классе не видел. Где-то хуже, где-то чуть лучше, но задача у застройщика — сделать так, чтобы покупатель в конечном счете просто подписал акт и заехал в квартиру. Застройщику не нужно биться за отзывы, рекомендации и повторные обращения, как у ремонтных компаний, у него другой бизнес.

Преимущество какого-то конкретного застройщика не в том, что он продает квартиры с отделкой, а в том, что он строит дома в определенной локации, продает квартиры за определенную цену, с определенными параметрами. Отделка может быть, но ее может и не быть, это некая дополнительная услуга, это не главное в жилом комплексе, позволю себе предположить. Да, это дает возможность покупателю оптимизировать расходы, не платить одновременно ипотеку и аренду, то есть для застройщика это дополнительное конкурентное преимущество, которое важно определенной категории покупателей.

Покупая квартиру с отделкой от застройщика, надо быть готовым к тому, что качество будет так себе. Я регулярно читаю форумы жильцов, которые купили себе квартиру с отделкой, и там, конечно, пишут, что это полный ужас, кошмар. Но я бы, кстати, не сказал, что все так уж плохо: просто за те деньги, которые они заплатили за отделку, наверное, они получили то, что надо было ожидать. При этом если делать ремонт самому или нанимать бригаду, получится, скорее всего, дороже. В лучшем случае — столько же.

Если у вас квартира с отделкой, а там кривые полы и кривые стены, но сверху уже положены отделочные материалы, нужно понять, насколько это реально страшно. Все-таки нужно делать некоторую скидку на то, что это массовый продукт. Сам я встречаюсь не с глобальными огрехами в отделке от застройщика, но и с неоправданными, с моей точки зрения, ожиданиями у людей, которые покупают эту квартиру. Есть люди, которые трезво оценивают эту отделку и обращают внимание только на явные ужасы. А есть клиенты, которые купили дешевую квартиру с дешевой отделкой, а ожидают увидеть качество бизнес-класса. Если у вас нет желания и возможности 1,5 года судиться с застройщиком, то нужно обратить внимание на то, что вам действительно помешает здесь жить и то, что действительно можно устранить.

Хорошо смотрим розетки, выключатели, проверяем, установлены ли заглушки на подоконниках, работают ли там замки на дверях. Проверяем установку и работоспособность сантехнических приборов. Естественно, мы проверяем стены и полы, но надо понимать, если у вас стена имеет отклонение 5-7 мм, вы этого не заметите невооруженным глазом и вряд ли это помешает вам жить в квартире. Часто с таким недостатком проще смириться, чем затевать долгую судебную тяжбу. Главное — чтобы визуально стена была ровная, без бугров. Нужно проверить качество напольного покрытия: если ламинат «ходит», застройщик должен его переложить, так как такой ламинат быстро начнет скрипеть и выйдет из строя.

Если стык двух цветов заехал один на другой на половину кулака, такое нужно переделать, а если неровности совсем небольшие и в не самых заметных местах — возможно, смысла нет. Если краску налили на ламинат или плинтус — пусть очищают. Гораздо более существенно – качество сантехники — как она смонтирована, как закреплены трубы, как течет вода, ничего ли не болтается.

Плитка должна иметь ровные швы и не должна быть испачкана клеем. Но надо понимать, что там еще и плитка, скорее всего, будет не самая дорогая, не калиброванная по размеру. То есть может получиться ядреное сочетание кривых рук и не очень ровной самой по себе плитки, к этому надо быть готовым.

У межкомнатных дверей должны быть ровные зазоры между полотном и коробкой, наличники плотно прижаты к стенам, дверь не должна сама по себе открываться или закрываться – это говорит о том, что полотно двери установлено не вертикально.

Если принимать квартиру четко по приборам и нормативам, то обычно можно написать замечаний на несколько листов. Но для того, чтобы застройщик их все устранил, может потребоваться экспертиза (а иногда и несколько) и длительная судебная тяжба. И пока идет суд – вы не сможете устранить недоделки. Поэтому чаще всего покупатели соглашаются на компромиссный вариант: застройщик устраняет самые существенные замечания, мешающие проживать в квартире, и еще те, которые устранить проще всего. С чем-то приходится смириться, если нет желания нанимать юристов, экспертов и идти в суд – причем экспертам и юристам надо будет заплатить сразу.

Проблемы прошлых лет

Если говорить об общих проблемных местах, то много вопросов к тому, как делается предчистовая отделка в панельных домах. Например, ДСК-1 до сих пор продает дома серии П-44, ее модификаций. Они продают эти квартиры как квартиры с подготовкой под чистовую отделку, но, на самом деле, никакой подготовки под чистовую отделку там нет даже близко. Там просто панели, относительно ровные – может быть, сделаны на свежем оборудовании. Но если прямо на эти панели класть ламинат и клеить обои, то получится «советский» вариант ремонта с кривоватыми стенами и не очень ровными полами. Так что то, что застройщик продает как вариант под чистовую отделку, в панельном доме зачастую это будет просто нормальная, относительно ровная коробка.

Также мало внимания застройщики уделяют розеткам. Например, в домах той же серии П-44 будет одна розетка для плиты на кухне и еще одна — видимо, для чайника. На всю рабочую зону кухни — две розетки. И это застройщик сделал подготовку под отделку. То есть он провел уже все электричество, больше в рабочей зоне кухни розеток нам не нужно. И это происходит, как минимум, 20 лет уже. Меняются фасады, меняются холлы и входные группы, меняются какие-то «фенечки», но число розеток в кухне — не меняется. Это какой-то разрыв с реальностью.

При этом в Москве есть закон, запрещающий штробить панели. Закон действует только в Москве, в других регионах такого нет. То есть, если действовать по закону, лишнюю розетку себе нормально не провести. Понятно, что этот закон никто не читал, 95% строителей-ремонтников о нем наверняка вообще не слышали, поэтому все, естественно, прекрасно штробят панели, поймать кого-то за руку практически невозможно. Есть два способа остаться в рамках этого закона: или проложить кабель в слое штукатурки, или сделать провод в коробе.

Из хороших примеров панельных домов можно отметить проекты ГК ПИК, где неплохая собственная панель. Также мы принимали хорошие квартиры с качественной панелью в проекте «Лучи» от Группы ЛСР. И в обоих проектах, кстати, достаточное количество розеток: там в кухне есть не просто розетки под рабочую зону, но и розетка под вытяжку, в коридоре есть розетка под роутер наверху. Также хорошие квартиры с ремонтом под отделку мы видели в проекте «Эталон-Сити» — это монолитные дома от ГК «Эталон».

Качество за свои деньги

Надо понимать, что отделка от застройщика — это продукт дешевый. Застройщик экономит на материалах, потому что покупает один артикул плитки или обоев на несколько домов. Но при этом застройщик не может потратить больше денег, например, на рабочую силу, чтобы повысить качество ремонта. Есть определенный бюджет стройки, за который народ готов это жилье купить. Если застройщик вложит больше денег в отделку, он перейдет в другую ценовую категорию, начнет конкурировать с «отделочниками».

Та отделка, которая предлагается сегодня в новостройках Москвы и Подмосковья, соответствует той цене, которую за нее платит потребитель. Чтобы получить более высокое качество, нужно работать с отделкой как с индивидуальным, а не массовым продуктом, но тогда она будет стоить немного других денег.

Также стоит понимать, что никакого дизайна не будет, хорошо если будет просто обычный, чистый ремонт, а не «антидизайн». Бывает такое, что список материалов, который изначально заложен дизайнером, не удается выдержать до конца, и тогда возникают странные сочетания дорогой плитки с самым дешевым унитазом. Список того, какие материалы будут использованы, покупателю предоставляют далеко не всегда. Может быть написано «ламинат», а какой, какого качества — неизвестно.

Люди приходят в отдел продаж, им показывают красивые глянцевые каталоги, но как все будет в жизни… Многих ждет большой сюрприз. В домах бизнес-класса и выше уже более основательный подход, там может быть подробный список материалов, вплоть до оттенка краски.

Если есть желание сэкономить и взять готовую отделку — ждать чудес не стоит. А конфликты между покупателями и застройщиками возникают чаще всего потому, что у покупателей были неоправданно высокие ожидания. Они хотели за три копейки получить дизайнерский ремонт, да еще и без дефектов. Если претензии адекватны и легко устранимы, застройщик пойдет навстречу. Но если вы ему предъявляете то, что вы с ним изначально ожидали разные вещи, то может быть конфликт.

Полная версия статьи: https://www.novostroy-m.ru/intervyu/pokupaya_kvartiru_s_otdelkoy

Поделиться ссылкой: